금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향 / Overnight Rate 이란?

최근 고금리가 지속되고 있는 가운데, 언제쯤 금리 인하가 될지에 대해서 많은 관심들이 있습니다. 그렇다면 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 어떤 것이 있을까요?
이번 포스팅은 금리 인하가 부동산 시장에 어떻게 작용하는지, 그리고 일반 금리 기사에서 자주 등장하는   오버나이트 레이트 “Overnight Rate”에 대해서도 설명하겠습니다.

금리 인하란?

금리 인하는 중앙은행이 기준 금리를 낮추는 것을 의미합니다. 이는 대출 이자율을 낮춰서 돈을 빌렸을 때 은행 등에 지불해야하는 비용(이하 차입 비용)을 줄여주기 위한 조치입니다.

차입 비용은 개인이나 기업이 자금을 빌릴 때 부담해야 하는 모든 비용을 말합니다. 대출에 대한 이자 비용이 가장 큰 부분이지만, 대출과 관련된 기타 비용도 포함될 수 있습니다.

그래서 금리 인하는 모기지 (주택담보대출)을 포함한 여러 금융 상품의 이자율에 직접적인 영향을 미칩니다.

금리 인하가 시중 은행들의 금융 상품의 이자율에 영향을 주는 과정

• 중앙은행의 정책 금리 조정:
  • 중앙은행(예: 한국은행)이 금리를 인하하면, 시중 은행들은 이자 비용을 줄일 수 있게 됩니다. 이는 대출 금리에도 반영되어 주택담보대출 등의 이자율이 낮아지는 결과를 초래합니다.
• 대출 비용 감소:
  • 은행들은 자금을 조달할 때 중앙은행으로부터 빌리는 경우가 많습니다. 정책 금리가 인하되면 은행이 중앙은행에서 자금을 조달하는 비용이 줄어들어,
    이를 기반으로 제공되는 대출 상품들의 금리도 낮아집니다.
• 시장 금리 연동:
  • 많은 금융 상품의 금리는 기준 금리에 연동되어 결정됩니다. 기준 금리가 인하되면, 이에 따라 변동금리로 제공되는 대출 상품의 금리도 자동으로 인하됩니다.
• 경쟁 심화:
  • 금리 인하는 은행 간의 경쟁을 촉진합니다. 각 은행은 더 낮은 금리로 대출 상품을 제공하여 고객을 유치하려 하므로, 전반적으로 금리가 낮아지는 경향이 있습니다.
• 채권 수익률 변화:
  • 금리 인하는 채권 시장에도 영향을 미쳐, 채권 수익률이 하락하게 됩니다. 은행들은 이를 고려하여 대출 금리를 조정하게 되므로, 주택담보대출 등의 금리도 하락하게 됩니다.
  • 은행들은 자금 조달과 운용에서 채권 수익률을 중요한 지표로 삼습니다. 채권 수익률이 하락하면 은행의 자금 조달 비용이 낮아지고, 이는 대출 금리를 인하하는 요인으로 작용합니다.

금리 인하가 시중 은행들의 모기지 이자율에 어떤 영향을 미칠까?

• 대출 비용 감소 금리가 인하되면 변동 및 고정 금리 모기지 이자율도 낮아져 대출 비용이 줄어듭니다. 이는 주택 구매자들이 더 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있게 되어 월 납입금이 줄어드는 효과를 가져옵니다. 결과적으로 주택 구매 여력이 높아집니다.
  • 예를 들어 이번 7월 24일 0.25% 의 모기지 이자율이 낮아지면 월 $95 혹은 연 $1,140 지급액이 줄어들 수 있습니다.
• 주택 수요 증가 대출 비용이 감소하면 주택 구매에 대한 경제적 부담이 줄어들어 주택 수요가 증가할 수 있습니다. 이는 주택 시장에 활기를 불어넣어 매매 거래가 활발해지는 결과를 초래할 수 있습니다.
• 주택 가격 상승 주택 수요가 증가하면 매물에 대한 경쟁이 치열해져 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 금리 인하로 인한 저렴한 대출 조건이 더 많은 사람들이 주택을 구매하게 만들기 때문에, 이는 주택 가격 상승의 원인이 될 수 있습니다.
• 기존 대출자의 이자 부담 감소 변동 금리 대출을 받은 기존 대출자들은 금리 인하로 인해 월 상환액이 줄어드는 혜택을 누릴 수 있습니다. 이는 가계 재정에 긍정적인 영향을 미치고, 소비 여력을 증가시킬 수 있습니다.
• 부동산 투자 활성화 : 낮은 금리는 부동산 투자자들에게도 유리합니다. 낮은 대출 이자율로 인해 부동산 투자 비용이 줄어들어 더 많은 사람들이 투자에 나서게 됩니다. 이는 상업용 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

Overnight Rate 이란?

간혹 금리라고 하기 전에 Overnight Rate이라는 이름이 자주 등장합니다.

Overnight rate은 금융기관들이 하루 동안(overnight) 다른 금융기관으로부터 자금을 빌릴 때 적용되는 이자율을 의미합니다.
Overnight rate는 중앙은행이 설정하는 매우 단기적인 정책 금리로, 모든 금융 상품의 금리에 간접적으로 영향을 미칩니다. 반면, “일반 금리”는 다양한 금융 상품에 적용되는 실제 금리를 의미합니다.

중앙 은행은 이런 짧은 기간의 금리를 조절함으로써, 장기 금리에도 영향을 미치며, 이는 주택담보대출, 기업 대출 등 다양한 금융 상품의 금리에 영향을 줍니다.

최근 금리 인하에 대한 전문가들의 견해

Canadian Mortgage Brokers Association 와 CIBC 등에서는 매우 긍정적인 신호로 봤고 많은 전문가들이 최근 2차례의 금리 인하가 이후 금리의 방향성에 확정적인 시그널로 보인다는데 동의합니다.

하지만 아직 많은 전문가들은 또한 4-5외 이상의 이런 small step 들이 이어지고 고정 금리가 4% 아래로 떨어져야 시장이 의미있는 변화를 보여줄 것으로 생각합니다.