밴쿠버 분양 절차

캐나다 밴쿠어에서 분양을 받으려면 어떻게 해야 할까요? 캐나다와 한국이 다른 점도 있지만, 기본 적으로는 한국의 분양 절차와 크게 다르지 않습니다. 먼저 건설사에서 분양 모집을 하고 분양을 받게 되면, 계약금을 내고, 중간 비용을 내고, 마지막에 잔금을 치르는 형태입니다. 각각의 순서를 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

1. 밴쿠버 분양 모집(Pre-Sales)

밴쿠버에서 분양 모집을 할 때는 건설사에서 관련 자료를 준비해서, 집을 건설하기 전에 구매 의향이 있는 구매자를 모집하게 됩니다. 프로젝트를 시작하게 되면 준비된 자료를 부동산 공인중개사 분들(리얼터)에게 소개를 부탁하고 손님을 소개 받기도 합니다.

자료에는 보통 위치, 설계 도면, 가격 등에 대한 정보가 있습니다. 미리 건설될 모델 하우스를 제공하는 곳도 있습니다. 이러한 정보들을 바탕으로 마음에 드시면 리얼터를 통해 분양을 받고 싶다고 이야기하시면, 리얼터 분께서 알아서 분양을 신청해서 결과를 알려 줍니다.

밴쿠버 분양 건설 기간

밴쿠버에서 고층 콘도(한국의 고층 아파트)의 분양의 경우 프로젝트 크기에 따라서 4년 정도가 걸리기도 하고, 저층 콘도나 타운하우스의 경우 그보다 짧은 기간이 걸립니다.

밴쿠버 분양 비용 책정

밴쿠버 분양 비용은 대략 주변 현재 집 값 시세에 물가 상승률을 반영해서 가격을 책정 합니다(물론 건설사 마음 입니다). 여력이 있는 건설사의 경우나 향후 미래에 집값이 상승할 것이라고 확실한 판단이 드는 경우 건설 완료 단계에서 분양을 하기도 합니다.

2. 밴쿠버 분양 신청 전 준비

2-1. 자금 계획 – 디파짓 준비

밴쿠버에서 분양 신청 전에 분양 관련 자료들을 미리 얻을 수 있습니다(저희 사이트에도 업데이트 중입니다). 이러한 자료들을 살펴보시면, 집 마다 건설사에서 자금 납부 계획을 공지 해 놓습니다.

한국도 그렇지만, 건설 완공 전에 집 계약 금액의 일부를 미리 납부하는 것인데요. 보통 이것을 디파짓(Deposit)이라고 부릅니다. 디파짓은 건설사마다 조금씩 다른데 보통 집 가격의 10~20% 정도를 요구하게 됩니다. 디파짓을 모두 한번에 내는 것은 아니고 계약시 일부, 특정 기간이 지난 후 일부 이런 식으로 디파짓을 내게 됩니다. 따라서 해당 기간내에 자금을 낼 수 있는 자금 계획을 잘 수립하셔야 합니다.

2-2. 자금 계획 – 전체 비용 계획 수립

밴쿠버에서 분양을 받기 전에 은행 등을 통해 향후 집값에 대해서 대출(모기지)을 미리 알아 볼 수 있습니다. 일종의 사전 승인 계약 같은건데 자금 집행은 건설 완공 이후 이지만 미리 승인을 받아 놓아서 추후 금리 상승 등에 대비 할 수도 있습니다. 지점에 따라서 은행에 한국 모기지 상담을 해주시는 분들이나, 전문 한국인 모기지 브로커(여러 은행 등 대출을 알아봐 주는 분들)도 계시니 영어에 자신이 없으셔도 괜찮습니다.

반드시 주의 할 점은 경기가 좋고 별다른 이슈가 없다면 사전 승인 받은 내용으로 집행이 가능 할 수 있지만, 경기가 나빠져서 주변 시세가 떨어지는 경우 등 여건에 따라서 원래 받기로 했던 대출 금액보다 적게 받게 되는 경우도 종종 있고 대출이 되는 조건 이었어도 사정에 따라서 갑자기 대출이 안되는 경우도 있으니 사전에 다양한 계획을 가지고 계시는 것이 좋습니다.

3. 계약 진행

분양과 관련된 정보를 바탕으로 분양에 대한 의사를 결정 한 뒤, 분양 날짜에 맞춰서 분양 신청서를 내게 됩니다. 분양 신청서는 실수하지 않도록 미리 리얼터(한국의 공인 중개사)와 함께 작성하셔서 제출하시면 됩니다.

한국인 리얼터 분들도 잘하시는 분들이 많기 때문에 영어가 서투르셔도 괜찮습니다. 일단 원하는 집을 배정 받게 되면, 이에 대한 승인을 하시고, 사전에 공지된 계약금을 납부함으로서 계약이 완료됩니다.

계약금 납부는 Bank Draft로 지불하게 되고, 계약서가 오면 약 10일 동안 계약서 검토 후 사인을 하면 금액이 지불 되게 됩니다. 계약서 검토시 알고 있던 정보와 다른 부분이 있다면 변호사나 리얼터분을 통해 수정을 요청하시면 됩니다.

4. 사전 점검 및 집 소유권 이전

밴쿠버 분양을 받으시고 건설이 완료되면, 개발사로 부터 사전 점검을 할 수 있는 기간을 줍니다. 이때 집에 방문하셔서 하자가 없는지 꼼꼼히 살피시고 개발사에 전달을 하면 하자가 있는 부분에 대해서 수리를 해주게 됩니다. 이러한 절차가 마무리 되시면 최종 금액을 납부하시고 변호사와 함께 소유권을 이전 받으시면 됩니다.

5. 밴쿠버 분양 주의 사항

세금 등 기타 비용 준비

밴쿠버에서 분양을 선택하실 때 한국과는 다른 부분들이 있어서 주의를 요하는 부분들이 있습니다. 먼저 분양 처럼 신규 주택을 구매하는 경우 정부에 GST(Goods and Services Tax)라는 한국으로 치면 부가세 같은 것을 납부해야 합니다. 기존 건설된 주택은 GST가 부과 되지 않지만, 신규 주택 구매시에는 구입 가격의 5%의 GST가 부과 됩니다.

또한 구매하는 주택의 가격에 따라서 취득세가 발생합니다. 취득세는 구매 가격을 기준으로 $200,000까지는 1%, 전체 구입가에서 $200,000을 제외한 나머지 금액을 기준으로 $2,000,000 미만은 2%, $2,000,000~$3,000,000 까지는 3%, $3,000,000 초과 되는 금액에 대해서는 2%를 납부하게 됩니다. 생애 최초 주택 구입 등 구매 조건에 따라서 취득세가 면제 되는 경우도 있으니 자세한 내용은 전문 세무사님과 상담을 하시는 것이 좋습니다. 또한 외국인 주택을 금지하기도 하는 기간이 있기도 하기 때문에 이 또한 전문가와 미리 상담을 하시는 것이 중요합니다. 참고로 취득세는 기존 주택 구입시에도 발생하는 부분입니다.

이러한 세금 외에도 변호사 비용이 발생하기도 합니다(약 1천불~2천불, 변호사 별로 다름). 이처럼 실제 구입 가격에 대해서만 자금을 준비하셨다가 낭패를 보시는 분들도 계시니 이러한 부분도 꼼꼼하게 사전에 체크를 하셔야 합니다. 참고로 한국과 달리 리얼터(한국 공인중개사) 비용은 발생하지 않습니다. 캐나다에서는 주택 매입시에는 리얼터 비용이 들지 않고 주택 매각시에 비용이 발생합니다.

주택 완공 시기의 변동 가능성

밴쿠버 분양을 받으실때, 건설사에서 건설 완공 일자를 알려주는데요. 해당 날짜에 정확하게 완공이 되지 않는 경우가 많습니다. 따라서, 이사 등을 고려하셔서 미리 기존 집을 팔았거나 이사 계획을 살던 집주인에게 이야기 했다가 낭패를 불 수도 있습니다. 건설사의 완공 시점을 항상 잘 지켜보시고 여유있게 이사 등 계획을 잡으셔야 합니다.

전매 고려시 주의 할 점

앞서 설명드린 주의 사항으로 여러 이슈들이 발생해서 잔금에 대한 자금이 준비가 안되는 경우, 급하게 집을 전매로 팔아야 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 주의 하실 점은 한국과 달리 내가 소유하게 된 분양권을 마음대로 처분할 수 없고 부동산 건설사의 허락을 받아야 하는 경우가 대부분입니다.

경기가 좋아서 건설사에서 소유한 분양 물건을 대부분 팔았다면 일정 수수료를 받고(보통 분양 받을 때 해당 조건을 안내합니다) 허락을 해줘서 전매를 할 수 있도록 해줍니다. 하지만, 건설사에서 허락을 하지 않는 다면 전매를 할 수 없게 되기 때문에 주의 하셔야 합니다. 잔금을 치르지 못할 경우 단순히 디파짓 납부로 끝나지 않고 다른 손해를 배상해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

또한 주택 구입때와 달리 전매시에는 매매가격에 대해서 리얼터 비용이 발생을 하고, 계약에 따라서 GST를 일부 부담하셔야 할 수도 있습니다.

따라서, 분양 받으실 때는 본인 자금 여력을 잘 점검하시고, 전문가와 상의 하셔서 계약 검토 등을 꼼꼼하게 잘 하셔야 합니다.

맺음말

밴쿠버 분양에 대해서 대략적인 절차와 주의하실 점들을 이야기 드렸습니다. 분양은 미래 가치를 현재 투자를 통해서 실현 시킨다는 점과 내가 원하는 위치의 새집을 들어갈 수 있다는 점에서 매력적입니다. 하지만 잘 못 하면 자금 부족 등으로 어려움을 겪으실 수 있으니 진행 전에 다양한 전문가와 이야기를 나누어 보시고 원하시는 집을 마련하시길 바라겠습니다.